Compleet vastgoedbeheer
Compleet vastgoedbeheer en meer..
Huizen Beheer Maastricht is in ruim 25 jaar uitgegroeid tot de grootste beheerder en verhuurder van particulier vastgoed in Maastricht en omstreken. Of het nu om het beheer van (studenten)woningen, appartementen(complexen), of campussen gaat, wij nemen alle zorg en werk uit handen. Dagelijks voeren wij het financieel, operationeel, juridisch en technisch beheer uit voor onze eigenaren en beschikken wij over een 24/7 noodnummer.
Onze beheerportefeuille bestaande uit ruim 2100 units beheren wij voor zowel particuliere beleggers met 1 of meerdere panden, als institutionele beleggers, projectontwikkelaars of woningcorporaties.
Onze ervaring en enthousiasme garanderen een unieke marktkennis en een ‘no nonsense’ werkwijze. We beschikken over een uitgebreid waardevol relatienetwerk en werken op basis van wederzijds vertrouwen, waarbij jarenlange persoonlijke relaties centraal staan. Voordat wij uw pand in onze portefeuille opnemen maken wij dan ook graag eerst persoonlijk kennis met u.
Tijdens dit gesprek zullen we ook alle van belang zijnde aspecten bespreken. Denk hierbij aan een rendementsberekening op basis van de maximale marktconforme huurprijzen, hoogte en dekkendheid van de huidige servicekosten, jaarlijkse huurverhogingen, de onderhoudsstatus van het pand en de meest optimale indeling, voldoet het pand aan de laatst gestelde brandveiligheidseisen en beschikt het over benodigde vergunningen (gebruiksvergunning /-melding, planologische status, vergunning woningsplitsing etc.)? Door onze jarenlange ervaring met het beheren van woonruimtes en betrokkenheid als stakeholder op de lokale vastgoedmarkt zijn wij uitstekend op de hoogte van zowel de landelijke als plaatselijke wet- en regelgeving. Zo hebben wij vanaf 2015 alleen al ruim 700 legalisaties van panden in Maastricht begeleid.
Goed beheer is maatwerk
Goed beheer is maatwerk en afhankelijk van het pand of portefeuille kan dit In nauw overleg naar eigen wens worden ingevuld. Als uitgangspunt nemen wij het volledig ontzorgen van u als verhuurder, waarbij u het merendeel van de beheersvergoeding weer terugverdient. Wilt u meer informatie over wat wij voor u kunnen betekenen of wilt u een keer van gedachten wisselen? Neem dan ook gerust en vrijblijvend contact met ons op.
Financieel beheer
Financieel beheer begint met een correcte huuradministratie met alle bijbehorende afrekeningen van (service)kosten. Het houdt meer in dan alleen factureren en jaarlijks indexeren van de huren; het vergt een scherpe controle op de incasso en het tijdig treffen van maatregelen waar dat onverhoopt nodig is. Dit alles is 24/7 inzichtelijk via ons online internetportaal.
Wat wij voor u uit handen nemen +
- Maandelijkse facturatie van huurpenningen en aankondiging automatische incasso’s
- Automatisch incasseren van huren en bijkomende financiële afhandeling verzorgen
- Bewaken van betalingen en huurachterstanden
- Versturen van betalingsherinneringen of aanmaningen en indien nodig inschakelen deurwaarder
- Maandelijkse rapportages met ontvangsten en uitgaven opstellen (huurafrekeningen)
- Verzorgen van huurverhogingen en bijbehorende schriftelijke kennisgevingen hiervan
- Op verzoek verzorgen van andere overzichten
- Opstellen jaarlijkse servicekostenafrekening en verzorgen van de bijbehorende afwikkeling
Operationeel beheer
Operationeel beheer is zeer veelomvattend, waarbij wij alle zorgen uit handen nemen. In de praktijk komt het erop neer dat wij het dagelijks aanspreekpunt zijn (24 uur per dag): van de huurder die op zondagavond zijn sleutels vergeten is, de afhandeling van vochtschade door een lekkage, de boze buurman midden in de nacht bij overlast, tot de uitgevallen verwarming tijdens de feestdagen. Naast het zijn van aanspreekpunt valt ook periodieke controle en de begin- en eindinspectie onder het operationeel beheer. Afhankelijk van uw specifieke wensen kan dit worden ingevuld door ons.
Wat wij voor u uit handen nemen +
- Aanspreekpunt voor huurders bij vragen, klachten en storingen
- Aanspreekpunt buren en omwonenden voor opmerkingen, klachten en overlast
- Aanspreekpunt voor gemeente en andere organisaties
- Periodieke controles van de panden en begin- en eindinspectie
- Registratie onderhoudstoestand van de panden en opstellen meerjaren onderhoudsplannen
- Uitbrengen onderhoudsadviezen
- Coördinatie van brandveiligheidscontroles, WOZ-taxaties, verzekeringen, vervangen nutsmeters e.d.
- Mogelijkheid tot (periodieke) schoonmaak
Technisch beheer
Storingen en gebreken dienen snel en tot tevredenheid van de huurder en verhuurder worden opgelost. Dit, uiteraard op een professionele wijze tegen zo laag mogelijke kosten.
Onze eigen technische dienst bestaat inmiddels uit 5 professionals (loodgieter, elektricien, stukadoor/tegelzetter, allrounder en schoonmaakster) allen voorzien van een volledig uitgeruste servicewagen om alle voorkomende klachten snel en vakkundig op te lossen. Daarnaast hebben wij door de jaren heen een ruim relatiebestand met diverse gespecialiseerde lokale partijen kunnen opbouwen om alle mogelijke storingen en gebreken op te lossen. Onze afspraken hiermee hebben niet alleen betrekking op een snelle afhandeling van de storingen, maar ook op kortingen en zeer gunstige tarieven.
Wat wij voor u uit handen nemen +
- Indien gewenst vooraf offertes en prijscalculaties
- Volledige coördinatie en sleutelbeheer
- Informeren huurders over werkzaamheden
- Controle uitgevoerde werkzaamheden
- Uitgevoerde werkzaamheden terugkoppelen naar huurders (after sales)
- Controle nota’s en facturen
Naast kleine herstellingen is onze technische dienst ook gespecialiseerd in verbouwingen. Deze lopen uiteen van kleine renovaties als een nieuwe douche of keuken tot een complete verbouwing. De afgelopen jaren hebben wij diverse (monumentale) panden gesplitst en omgebouwd tot meerdere woningen.
Controleprogramma
Het uitgebreid opleveren van woonruimtes wordt steeds belangrijker in de verhuurbranche.
Sinds de aanpassing van het huurrecht in 2003 ligt de bewijslast voor de staat van de woning niet meer bij de huurder, maar dient de verhuurder aan te tonen dat eventuele gebreken bij aanvang huur niet aanwezig waren. Huizen Beheer Maastricht maakt gebruik van een eigen ontwikkeld controleprogramma voor de begin- en eindinspectie van haar woningen. Door het schriftelijk vastleggen van de staat van de woning d.m.v. een uitgebreid fotoverslag, worden daarnaast potentiële discussies met huurders over de waarborgsommen voorkomen.
Ook voor de periodieke gebruikscontroles van de panden maken wij gebruik van het controleprogramma. Waarbij de staat van het pand en algemene ruimtes wordt vastgelegd en inzichtelijk is.
Fiscus – box 3
Als een natuurlijk persoon zich bezig houdt met het kopen, verkopen of verhuren van vastgoed, kan er sprake zijn van winst uit onderneming (of resultaat uit overige werkzaamheden).
Een harde lijn is er niet en binnen het grijze gebied zijn de feiten uiteindelijk van groot belang. De kern is vaak: “wat doet u zelf?” Bij een box 1 belegging is de winst belast en zijn de (onderhouds)kosten aftrekbaar. In de praktijk zien we steeds vaker de discussie met de Belastingdienst ontstaan. Er is een grijs gebied waar rechters steeds vaker hun mening over moeten geven (jurisprudentie). Dit maakt het wel steeds duidelijker, de grenzen worden dus strakker.
Richtlijnen die rechters afgeven (signalen voor box 1) zijn: +
- Zelf administratieve werkzaamheden verrichten (advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huren innen, betalingen verrichten, etc.).
- Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).
- Regelmatig aan- en verkopen met winst.
- Zelf intensief met de panden bezig (kopen, onderhouden contacten met partijen, etc.).
Het beleggen in box 3 heeft voor veel vastgoed beleggers de voorkeur omdat het vaak minder belastingdruk zal opleveren. Als de belegger zelf passief is en blijft, door het beheer uit handen te geven, wordt de belegging ook in box 3 geaccepteerd.